租屋族常見的三個問題
租屋族常見的三個問題
由於社會經濟的快速發展，伴隨著房價不斷上漲，而面對著高房價，越來越多人選擇以租代買，但在住宅租賃的市場裡，各種惡房東、租屋蟑螂等租屋糾紛頻傳，本文以下就提出三個常見的租屋問答：
Q1：租約尚未到期，房東可以漲價嗎？
Q1：租約尚未到期，房東可以漲價嗎？
A1：以房東與房客是否有約定租期區分為以下兩種性質。
（一）定期租約
參考條文：民法第450條第1項：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」
因為房東與房客通常是有訂立一定期限的定期租約，而且會約定固定的租金數額，房東若在租約有效的期間內想調漲租金，等於是違反租約的租金約定，則除非經房客同意，否則在租期屆滿前，房東是不能單方面突然調整租金的。
（二）不定期租約
參考條文：民法第450條第2項、土地法第100條
「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。」
（一）定期租約
參考條文：民法第450條第1項：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」
因為房東與房客通常是有訂立一定期限的定期租約，而且會約定固定的租金數額，房東若在租約有效的期間內想調漲租金，等於是違反租約的租金約定，則除非經房客同意，否則在租期屆滿前，房東是不能單方面突然調整租金的。
（二）不定期租約
參考條文：民法第450條第2項、土地法第100條
「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。」
１.出租人收回自住或重新建築時。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4.承租人以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
不定期租約，例如在租約到期後，房東與房客雖沒有再簽定新約，但雙方仍維持出租與繳納租金等行為。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4.承租人以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
不定期租約，例如在租約到期後，房東與房客雖沒有再簽定新約，但雙方仍維持出租與繳納租金等行為。
此時雖然原來的租約已經到期了，但其實房東仍然不能任意終止租約及調漲租金，且需在符合土地法第100條所定的任一情形下，才能夠將房子收回，否則仍須與房客溝通，另外合意調整租。
Q2：與我簽約的人是否具有出租房屋的權利？
Q2：與我簽約的人是否具有出租房屋的權利？
A2：可以請對方出示房屋權狀及身證件。
若沒有權狀，可請對方提供「最近一年的房屋稅單」，確認稅單上的納稅義務人與簽約者為同一人。
如果對方表示自己是「二房東」，則需請對方出示大房東同意轉租的書面文件，因為制式的租約大多是禁止房客當二房東，若二房東是違法轉租，大房東依照租約是有權利終止與該二房東的租約，進而就很可能會影響我們房客的權利；當二房東說，是大房東委託他處理的，則需要問清楚二房東與大房東的關係，並請二房東出示委託書，或者要求大房東親自來簽約，以免遇到詐騙出租。
Q3：定金付了，但有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？
Q3：定金付了，但有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？
A3：可參考民法第249條規定，如果因為房客的原因（例如：工作地點突然改變、離開五分鐘就後悔等等）違約不能履行時，不得請求返還定金；若是可歸責於房東之事由，房東應加倍返還其所收受之定金（例如收2,000元定金，返還房客4,000元）。
（一）定金，參考條文：民法第248條：
「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」
「契約履行前之承諾」，通常是在看屋後簽約前，房客表示願意承租，房東也表示願意出租，此時房客預先付給房東一定數量之金額，可以證明擔保雙方都會履行租約。
（二）違約的效果，參考條文：民法第249條：
（二）違約的效果，參考條文：民法第249條：
「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定。」
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」
結論：
如果因為房客自己的原因，導致不能履行租約時，房東可以沒收定金，房客不能請求返還定金。
如果因為房東自己的原因，導致不能履行租約時，房東應加倍返還給房客。
如果因為非可歸擇於雙方，例如因為天災導致房屋毀損、滅失時，導致不能履行租約時，房東應將原定金返還給房客。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」
結論：
如果因為房客自己的原因，導致不能履行租約時，房東可以沒收定金，房客不能請求返還定金。
如果因為房東自己的原因，導致不能履行租約時，房東應加倍返還給房客。
如果因為非可歸擇於雙方，例如因為天災導致房屋毀損、滅失時，導致不能履行租約時，房東應將原定金返還給房客。
王文宏律師
擅長
民事 / 刑事 / 家事訴訟
智慧財產案件 / 非訟事件
不動產訴訟相關爭議
每年經手上百件案例，成功為當事人爭取最佳利益。
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