租屋族常見的三個問題


  由於社會經濟的快速發展,伴隨著房價不斷上漲,而面對著高房價,越來越多人選擇以租代買,但在住宅租賃的市場裡,各種惡房東、租屋蟑螂等租屋糾紛頻傳,本文以下就提出三個常見的租屋問答:

Q1:租約尚未到期,房東可以漲價嗎?


A1:以房東與房客是否有約定租期區分為以下兩種性質。

(一)定期租約
參考條文:民法第450條第1項:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。」
因為房東與房客通常是有訂立一定期限的定期租約,而且會約定固定的租金數額,房東若在租約有效的期間內想調漲租金,等於是違反租約的租金約定,則除非經房客同意,否則在租期屆滿前,房東是不能單方面突然調整租金的。

(二)不定期租約
參考條文:民法第450條第2項、土地法第100條
「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」
「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。」
1.出租人收回自住或重新建築時。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
4.承租人以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

不定期租約,例如在租約到期後,房東與房客雖沒有再簽定新約,但雙方仍維持出租與繳納租金等行為。

此時雖然原來的租約已經到期了,但其實房東仍然不能任意終止租約及調漲租金,且需在符合土地法第100條所定的任一情形下,才能夠將房子收回,否則仍須與房客溝通,另外合意調整租。

Q2:與我簽約的人是否具有出租房屋的權利?


A2:可以請對方出示房屋權狀及身證件。

若沒有權狀,可請對方提供「最近一年的房屋稅單」,確認稅單上的納稅義務人與簽約者為同一人。

如果對方表示自己是「二房東」,則需請對方出示大房東同意轉租的書面文件,因為制式的租約大多是禁止房客當二房東,若二房東是違法轉租,大房東依照租約是有權利終止與該二房東的租約,進而就很可能會影響我們房客的權利;當二房東說,是大房東委託他處理的,則需要問清楚二房東與大房東的關係,並請二房東出示委託書,或者要求大房東親自來簽約,以免遇到詐騙出租。

Q3:定金付了,但有一方反悔不租,定金可以拿回來或要求賠償嗎?


A3:可參考民法第249條規定,如果因為房客的原因(例如:工作地點突然改變、離開五分鐘就後悔等等)違約不能履行時,不得請求返還定金;若是可歸責於房東之事由,房東應加倍返還其所收受之定金(例如收2,000元定金,返還房客4,000元)。

(一)定金,參考條文:民法第248條:
「訂約當事人之一方,由他人受有定金時,推定其契約成立。」
「契約履行前之承諾」,通常是在看屋後簽約前,房客表示願意承租,房東也表示願意出租,此時房客預先付給房東一定數量之金額,可以證明擔保雙方都會履行租約。

(二)違約的效果,參考條文:民法第249條:
「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定。」
一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」

結論:
如果因為房客自己的原因,導致不能履行租約時,房東可以沒收定金,房客不能請求返還定金。
如果因為房東自己的原因,導致不能履行租約時,房東應加倍返還給房客。
如果因為非可歸擇於雙方,例如因為天災導致房屋毀損、滅失時,導致不能履行租約時,房東應將原定金返還給房客。

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王文宏律師

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