【2026 最新版】租屋糾紛常見法律問題
【2026 最新版】租屋糾紛常見法律問題
在台灣租屋市場，隨著租屋需求增加，「房東與房客之間的爭議」也日益常見。無論是租金調漲、租約期限內收回房屋、定金與押金如何處理，還是合約上的權利義務不夠清楚，都可能引發法律糾紛與金錢損失。
根據統計，全台每年有大量租賃法律爭議產生，而且不少糾紛的成因是「雙方沒搞清楚法律規定、合約約定不明」。
本篇從租屋法律實務與民法核心規定出發，一次解答房東與租客最常問的三個租屋問題，並提供清楚的法律依據與可行做法，幫助你在租屋合約與糾紛處理上不再迷惘。
一、租約尚未到期，房東可以漲價嗎？
一、租約尚未到期，房東可以漲價嗎？
要以房東與房客是否有約定租期區分為以下兩種性質。
（一）定期租約
如果房東與房客有訂立一定期限的定期租約，而且會約定固定的租金數額，房東若在租約有效的期間內想調漲租金，等於是違反租約的租金約定，則除非經房客同意，否則在租期屆滿前，房東是不能單方面突然調整租金的。
如果房東與房客有訂立一定期限的定期租約，而且會約定固定的租金數額，房東若在租約有效的期間內想調漲租金，等於是違反租約的租金約定，則除非經房客同意，否則在租期屆滿前，房東是不能單方面突然調整租金的。
參考法條
民法第450條第1項：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」
（二）不定期租約
參考法條
（二）不定期租約
參考法條
民法第450條第2項、土地法第100條
「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。」
「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。」
１.出租人收回自住或重新建築時。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4.承租人以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
不定期租約是指在租約到期後，房東與房客雖沒有再簽定新約，但雙方仍維持出租與繳納租金等行為。此時雖然原來的租約已經到期了，但其實房東仍然不能任意終止租約及調漲租金，且需在符合土地法第100條所定的任一情形下，才能夠將房子收回，否則仍須與房客溝通，另外合意調整租金才行。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4.承租人以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
不定期租約是指在租約到期後，房東與房客雖沒有再簽定新約，但雙方仍維持出租與繳納租金等行為。此時雖然原來的租約已經到期了，但其實房東仍然不能任意終止租約及調漲租金，且需在符合土地法第100條所定的任一情形下，才能夠將房子收回，否則仍須與房客溝通，另外合意調整租金才行。
二、與我簽約的人是否具有出租房屋的權利？
二、與我簽約的人是否具有出租房屋的權利？
可以請對方出示房屋權狀及身證件。若沒有權狀，也可請對方提供「最近一年的房屋稅單」，確認稅單上的納稅義務人與簽約者為同一人。
如果對方表示自己是「二房東」，則需請對方出示大房東「同意轉租」的書面文件，因為制式的租約大多是禁止房客當二房東，若二房東是違法轉租，大房東依照租約是有權利終止與該二房東的租約，進而就很可能會影響我們房客的權利；當二房東說，是大房東委託他處理的，則需要問清楚二房東與大房東的關係，並請二房東出示委託書，或者要求大房東親自來簽約，以免遇到詐騙出租，造成財物損失。
三、定金付了，但有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？
三、定金付了，但有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？
依照民法第249條規定，如果因為房客的原因（例如：工作地點突然改變、離開五分鐘就後悔等等）違約不能履行時，不得請求返還定金；若是可歸責於房東之事由突然反悔不租了，那麼房東應加倍返還其所收受之定金（例如收2,000元定金，返還房客4,000元）。
（一）給付定金則推定契約成立
訂金通常是作為「契約履行前之承諾」，在看屋後簽約前，房客表示願意承租，房東也表示願意出租，此時房客預先付給房東一定數量之金額，可以證明擔保雙方都會履行租約。
參考法條
民法第248條規定
「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」
（二）違約的效果
1.如果因為房客自己的原因，導致不能履行租約時，房東可以沒收定金，房客不能請求返還定金。
2.如果因為房東自己的原因，導致不能履行租約時，房東應加倍返還給房客。
3.如果因為非可歸擇於雙方，例如因為天災導致房屋毀損、滅失時，導致不能履行租約時，房東應將原定金返還給房客。
2.如果因為房東自己的原因，導致不能履行租約時，房東應加倍返還給房客。
3.如果因為非可歸擇於雙方，例如因為天災導致房屋毀損、滅失時，導致不能履行租約時，房東應將原定金返還給房客。
參考法條
民法第249條規定
「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定。」
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」
四、實務處理與行動建議
遇到租屋糾紛前應先做這3件事：
1.保存客觀證據（合約、聊天記錄、收據）。
1.保存客觀證據（合約、聊天記錄、收據）。
2.確定租約性質（定期或不定期）。
3.確認雙方在此租約上的權利與義務約定。
若雙方無法達成共識，可考慮送達律師函要求履行或賠償、透過民事訴訟請求權利保障。因此如果你現在面臨：房東單方面調漲租金、定金未退、押金被不當扣留、房東拒絕修繕或違反租約條款，建議立即諮詢專精租屋法律案件的律師協助處理。本所專業律師可以幫你解析租約是否合法與合約風險、審查房東/房客是否違法或違約、擬定法律策略提出律師函或民事訴訟、協助你談判和解或訴訟求償，現在就請點擊網頁上LINE加入好友或直接來電事務所安排法律評估與行動策略，不要讓權益受損！
王文宏律師
擅長
民事 / 刑事 / 家事訴訟
智慧財產案件 / 非訟事件
不動產訴訟相關爭議
每年經手上百件案例，成功為當事人爭取最佳利益。
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